به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای که در این سال‌ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آنها را بررسی کرد. در مورد اماکن تجاری موضوع راحت‌تر است چرا که برعکس اجاره اماکن مسکونی قانونی که حاکم بر اجاره محل‌های تجاری بوده در سال۱۳۵۶ تصویب شده و تا ۱۳۷۶ ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است. اما برای اطلاع بیشتر لازم به ذکر است که اجاره اماکن مسکونی تا سال ۱۳۶۲ تابع قانون ۱۳۵۶ بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال ۱۳۷۶ که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به تصویب رسید حاکم بود.
قانون سال ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۷۶ در مورد اماکن تجاری حاکم بوده است. تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌‌نامه اجرایی قانون سال ۷۶ این که اجاره‌ای شامل کدام قانون می باشد.
در مجموع از این قانون‌ها این استنباط می‌شود اولا که هر قرارداد اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ بسته شده است مشمول قانون سال ۵۶ می‌باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال ۷۶ بسته شده است اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال ۷۶ بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال ۵۶ خواهد بود اما بعد از سال ۷۶ هر قرارداد اجاره‌ای که بسته شود مشمول قانون سال ۷۶ است.
یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می‌گوید قانون خاص قانون عام را نسخ می‌کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی هرجا بین مندرجات با این قوانین تعارض نداشته باشد حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.
محدودیت تخلیه در قانون ۵۶
قانون سال ۵۶ در مورد اجاره اماکن تجاری می‌گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از:
– انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن‌جا را انتقال دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.
– جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می‌گویند از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.
– جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده‌روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فراتر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد.
– نپرداختن اجاره‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
– اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛
– اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.
– جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این‌کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد ۱۰، ۱۴ و ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶ یافت.
سرقفلی را قانون‌گذار در قانون سال ۵۶ علاوه بر حق کسب‌و‌پیشه و تجارت در نظر گرفت اما بعضی‌ها به اشتباه این دو را با هم یکی می‌دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می‌دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.
به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می‌رود و درخواست تخلیه می‌کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جاها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره‌بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.
در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان‌طور که تبصره ۱ ماده ۱۹قانون مالک و مستاجر ۵۶ می‌گوید.
مقررات سفت و سخت سال ۵۶
نکته مهم دیگر این است که طبق ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال ۵۶ از اعتبار ساقط است؛ یعنی مستاجر و موجر نمی‌توانند شرط کنند که مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کنند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یک‌ماه نداد فوری تخلیه کند.
نکته دیگر این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی‌تواند در آن ملک کار کند در این‌جا برای اینکه حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود ماده ۱۹ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۵۶ به آن اشاره کرده است تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می‌تواند از دادگاه درخواست کند.
این قانون فقط شامل وقتی نمی‌شود که رابطه در قالب عقد اجاره است و هر چند گفته شده موجر و مستاجر طرفین این قانون‌اند بلکه شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار کسی گذاشته می‌شود.
محدوده زمانی اجرای قانون ۵۶ در مورد اماکن مسکونی
اگر چه قانون سال ۱۳۵۶ در مورد اماکن تجاری تا سال ۱۳۷۶ به اجرا درآمد اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال ۱۳۶۲ اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل‌های مسکونی حکومت داشت نسخ شد. تمام مقررات قانون مقررات سال ۵۶ که به اجاره محل مسکونی است به موجب قانون موجر و مستاجر سال ۶۲ نسخ شده است بنابراین هرجا کلمه اجاره محل سکنی است نسخ شده است.
قانون روابط موجر در تمام شهر‌ها اجرا نمی‌شود و فقط در شهرهایی که مشمول ماده ۳۱ قانون سال ۵۶ می‌شود؛ این قانون اجرا می‌شود. بنابراین نقاطی که قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده است یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی کند مشمول قانون ۵۶ می‌شدند و در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی بود.
تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره
در این مورد قانون سال ۵۶ را داریم و قانون جدید را که در سال ۷۲ به بعد تصویب شده است. باید دانست که قوانینی که در سال ۵۶ در مورد روابط مالک و مستاجر بوده است به دلیل این که تا قبل از دهه ۵۰ به خاطر کمی ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می‌دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون‌گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال ۷۲ به بعد دستخوش تغییراتی شد.
در سال ۵۶ اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می‌شد چه سرقفلی داده می‌شد و یا نه، سرقفلی به ملک تعلق می‌گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می‌گرفت اما از سال ۵۶ به بعد قراردادهای اجاره همه تابع قرارداد هستند. اگر در قرارداد سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد این حق به مستاجر تعلق می‌گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی‌گرفت.
البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته‌ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری‌ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی‌باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.
حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می‌شود. به عبارتی، حق کسب‌و‌پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی‌الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می‌گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.
سرقفلی همان حق کسب‌و پیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال ۱۳۷۶به مرور زمان به ملک تعلق می‌گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی به ایجاد می‌شود. شایان ذکر است اگر کسی سال ۱۳۷۵ یکسال قبل از سال ۱۳۷۶ که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون ۱۳۵۶ حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می‌گیرد.
قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ در مورد اماکن تجاری به تصویب رسیده‌اند تابع قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند اما قراردادهای منعقده بعد از سال ۱۳۷۶ چه تجاری باشند و چه مسکونی تابع قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هستند.
منبع:روزنامه حمایت